Dezvoltatorii imobiliari din România resimt tot mai acut, în 2025, efectele unui cadru legislativ instabil, impredictibil și tot mai restrictiv. Schimbările dese ale reglementărilor, lipsa unor perioade de tranziție și creșterea taxelor împing costurile de dezvoltare la un nivel ridicat, ceea ce se traduce prin locuințe mai scumpe și riscuri mai mari pentru toate părțile implicate. Casa de avocatură Elisabeta Stan Law Office, care asistă dezvoltatori în proiecte de peste 50 de milioane de euro, avertizează că piața imobiliară se află într-un moment critic. În acest context, dezvoltatorii reacționează prin reorganizarea în holdinguri, revizuirea contractelor, ajustarea termenelor și apelul constant la consultanță juridică de specialitate.
Cea mai discutată temă este creșterea TVA-ului la locuințele noi. Deși în teorie cota redusă de 9% poate fi aplicată în continuare în anumite condiții, realitatea arată că orice întârziere în livrarea locuinței peste vara anului 2026 va atrage automat aplicarea cotei de 21%. Aceasta generează renegocieri forțate, dezechilibre financiare și chiar blocaje în vânzări. Situația creează tensiuni între dezvoltatori și cumpărători, afectând proiectele în derulare și diminuând încrederea în piață.
Pe lângă impactul TVA-ului, instabilitatea legislativă se manifestă și printr-un număr tot mai mare de contestații în instanță legate de protejarea spațiilor verzi, reglementări de mediu mai stricte și proceduri greoaie de autorizare, care cresc costurile și reduc apetitul pentru investiții. În acest peisaj incert, dezvoltatorii se văd obligați să investească mai mult pentru conformarea la legislație, ceea ce, inevitabil, se reflectă în prețul final al locuințelor.
Pentru a preveni efectele negative asupra afacerilor lor, tot mai mulți antreprenori din real estate adoptă măsuri juridice de protecție. Printre acestea se numără audituri detaliate ale proiectelor înainte de achiziție, ajustarea periodică a contractelor în funcție de modificările legislative, reorganizarea activității în structuri de tip holding care permit optimizarea fiscală și reducerea riscurilor, precum și apelul constant la avocați specializați.
Pentru cumpărători, contextul actual impune o atenție sporită la clauzele contractuale și la modul în care modificările fiscale influențează prețul final al locuinței. În lipsa unor garanții contractuale solide, multe dintre costurile generate de creșterea TVA-ului pot fi transferate către client. De aceea, este esențial ca aceștia să verifice atent contractele de rezervare și vânzare, să solicite simulări de costuri în scenarii post-TVA și să ceară sprijin juridic înainte de semnare.
Dezvoltatorii ajustează constant termenii contractuali, iar noile clauze pot dezechilibra relația dintre vânzător și cumpărător. Astfel, cumpărătorii trebuie să fie pregătiți să negocieze condiții clare privind termenele de finalizare, penalitățile în caz de întârziere și situațiile în care livrarea se poate modifica unilateral. În plus, reorganizarea dezvoltatorilor în holdinguri aduce avantaje fiscale, dar și complexitate juridică, motiv pentru care clienții trebuie să înțeleagă exact cine este vânzătorul real, cine deține terenul și cine derulează proiectul.
Lipsa unui due diligence juridic și urbanistic poate conduce la riscuri semnificative, inclusiv litigii pe terenuri sau anularea PUZ-urilor. Verificarea autorizațiilor, a regimului fiscal și a situației juridice a terenului devine un pas obligatoriu înainte de a plăti avansul.
Într-o piață tot mai volatilă, protecția juridică devine o condiție esențială pentru siguranța investițiilor imobiliare. Fie că vorbim despre dezvoltatori sau despre cumpărători, accesul la consultanță specializată și implementarea unor măsuri legale clare pot face diferența între succesul unei tranzacții și un blocaj financiar de durată. Cei care înțeleg rapid noua dinamică legislativă și acționează strategic vor avea un avantaj competitiv considerabil într-un domeniu care se transformă rapid sub presiunea reglementărilor.
